简析物权法的十九个小变化

物权法正式实施后，现行的担保法与物权法冲突的部分将不再适用。更进一步说，物权法实施后，担保法基本上仅有保证部分尚具有法律效力，关于担保涉及的问题应以物权法为准。
一、创设不动产统一登记制度

物权法第10条规定，国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。需要特别说明的是，本条所指的不动产登记包括抵押登记。

物权法的本条规定是针对目前存在的不动产多头登记的情况。按照很多地方的实际情况，房管局负责房屋抵押登记，国土局负责土地抵押登记，造成政策不统一，当事人办事极不方便，效率也非常低下。

不动产统一登记制度建立后，所有的不动产（主要是房产和土地）将集中在同一个部门办理抵押登记，避免了只能办理房产或只能办理土地抵押登记的情况，方便了群众，办事效率也会因此而提高。

二、明确“房随地走，地随房走”制度

物权法第182条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依照规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。物权法实施后，应按照物权法规定将房屋和土地一并抵押，但是如果只办了房产或者土地的抵押，则视为房产和土地已全部抵押，债权人同时拥有对土地和房产的优先受偿权。

但是应注意的是，如仅仅办理了房产的抵押未办理土地的抵押登记，则债权人仅仅能就房产占用范围内的土地优先受偿，房产周围的空地仍然无优先受偿权。

三、存货可以抵押

物权法第180条明确规定债务人或者第三人有权处分的原材料、半成品、产品可以抵押。参照物权法第188条的规定，上述存货抵押还应前往工商行政管理部门办理抵押登记，未经登记，不得对抗善意第三人。

这里需要提醒的是，因为存货具有流动性大等特点，存货抵押时间不宜过长，而且一定要办理登记，加强监管，否则即使债权人拥有抵押权，但因为成品已被卖出或者原材料已经被加工为成品卖出，债权人实现抵押权将非常困难。

四、基金份额、股权可以质押

按照物权法第223条的规定，可以转让的基金份额、股权可以质押。基金份额质押是物权法第一次设立的，而股权在物权法出台前就可以质押。

按照物权法第226条的规定，基金份额、上市公司股权、公开发行股份的公司股权、非公开发行但股东在200人以上的公司股权应在中国证券登记结算有限责任公司（该公司现有深圳和上海两个分公司）办理质押登记；有限公司股权质押应在工商管理部门办理质押登记。

应注意的是，担保法中关于抵押合同自股份出质记载于股东名册之日起生效的规定不再执行。

五、正在建造的建筑物、船舶、航空器可以抵押

现行的担保法对正在建造的财产是否可以抵押并无明确规定，物权法给予了明确的承认。

应注意的是，正在建造的建筑物抵押应到不动产统一登记机构办理抵押登记，未办理登记的，抵押权不设立；正在建造的船舶、航空器应到相应的主管部门办理抵押登记，未登记的，不得对抗善意第三人。

六、村民可以申请撤销集体经济组织、村民委员会或其负责人的决定

按照物权法第63条的规定，集体经济组织、村民委员会或者其负责人的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。

近年来，有的地方集体经济组织、村民委员会或者其负责人在涉及农村征地补偿、土地使用权流转方面，违反法定程序、民主议事程序，出售、出租集体财产，损害农民利益，物权法为解决此问题对此作了规定。

为避免集体经济组织、村民委员会或者其负责人的决定被撤销后债权人的利益受到损害，在审查集体土地抵押问题上，如需要村民大会或者村民代表大会出具决议，应注意审查其是否符合相关法律法规的规定。

七、明确了最高额担保合同中的最高额计算问题。

担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金等，因此，如借款人借款本金为1000万，在最高额担保合同里约定的最高担保额度应大于1000万，否则，实现债权时利息等债权可能得不到受偿。

应注意的是，最高担保额度并不包括实现债权的费用，如诉讼费、执行费等费用。

八、最高额担保协议可以协议变更

按照担保法第205条的规定，最高额担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。

应注意的是，变更协议应到抵押登记部门办理变更登记，否则不得对抗后顺位经过登记的抵押权人和其他善意第三人。

举个例子，如原本签订的最高额抵押合同担保的最高债权额为100万，但后来房地产升值，借款人想再贷款100万，银行就可以与抵押人签订一个变更最高债权额的协议并去抵押登记部门办理变更登记。
此时应注意该房产上是否存在其他抵押权，如有，变更协议不得损害原有抵押权人的利益。

九、创立了预告登记制度

物权法第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

办理预告抵押登记后债权人享有抵押权，未经债权人同意，经预告登记的房产不得买卖、抵押。但如债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。因此，在能够办理正式抵押登记时，应及时办理抵押登记。

十、创设地役权制度

地役权是指土地上的权利人，为了自己使用土地的方便或者土地利用价值的提高，通过约定而得以利用他人土地的一种定限物权。

例如，甲为了能在自己的房子里欣赏远处的风景，便与相邻的乙约定乙不在自己的土地上从事高层建筑；作为补偿，甲每年支付给乙4000元。

十一、设立最高额质押制度

物权法第222条规定，出质人与质权人可以协议设立最高额质权，使得银行与出质人之间订立最高额质押合同于法有据。

最高额质权的设立避免了当事人每次交易都要签订一份质押合同的繁琐，简化了手续，方便了当事人，且操作上可以适用最高额抵押的相关规定，简单易行，实践中可以常用。

十二、已存在的债权可转入最高额抵押范围

物权法第203条第2款规定，最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。

十三、实现担保物权的流程缩短、成本减少

依据担保法的规定，抵押权人实现抵押权时要经历起诉、答辩、开庭等冗长而琐细的过程，走完流程少则一年，多则三五年，为实现抵押权还需要预付大量的诉讼费，成本较高。

按照物权法第195条规定，如果债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，无需经过诉讼确认优先权，可直接申请法院强制拍卖抵押财产。

可以预见，在物权法实施后，抵押权人实现抵押权的成本必将大大降低，实现担保物权的时间也将有效缩短。

十四、应在主债权诉讼时效期间行使抵押权

最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释第12条规定，担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。

物权法改变了上述做法，该法202条规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。该条导致抵押权人行使担保物权的期限缩短。

按照该条规定，抵押权人应积极及时的行使抵押权，迅速了结债权债务关系。如因客观原因不能行使的，应在诉讼时效内及时向债务人催收，确保抵押权一直存续不消灭。

十五、抵押权和租赁权冲突时解决方式更为明确

抵押权人在处置抵押房地产过程中，常常因为抵押物带有租约而在处置抵押物时遇到困难，买受人会因为抵押物带有较长的租约而对抵押物望而却步。

物权法第190条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

也就是说，如果抵押物在设定抵押前已经出租的，承租人可以继续承租；但是如果抵押权设立在先而租赁合同签订在后，自买受人取得抵押物时租赁合同自然失效。

另外，按照物权法的规定，抵押人将已出租的财产抵押的，不需要再书面告知承租人。

十六、抵押物处置后受偿顺序有变化

担保法第54条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，如抵押物均未办理抵押登记，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照抵押合同生效的先后顺序清偿。

物权法对该受偿顺序有更改。该法第199条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，如抵押物均未办理抵押登记，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照债权比例清偿。

十七、实现担保物权的条件更宽松

按照以往担保法的规定，实现抵押权的前提条件一般由三个：其一，主债务履行期限已届满；其二，债务人不履行其债务；其三，抵押权人的债权未受清偿。

　 而《物权法》第179条则明确规定，发生当事人约定的实现抵押权的情形债权人就可以依法实现抵押权，不需要等到主合同到期。这种改变显然更能保护债权人利益。

十八、处置以物抵债资产财务成本增加

在银行处置不良资产过程中，经常遇到法院裁定债务人以物抵债的情形。按照物权法第28条的规定，自法院以物抵债的裁定生效之日起银行即可以取得抵贷资产所有权。

但是应注意的是，即使按照法律的规定取得了所有权，也应当办理抵贷资产的过户。因为按照物权法第31条的规定，银行不得直接出卖抵贷资产，而应过户到银行名下后方可处置。

另外还需提醒的是，如银行不及时办理过户手续，在被执行人将抵债资产再次出卖给不知情的第三人并办理了过户的情况下，银行将失去抵债资产的所有权，损失不可估量。

十九、抵押物被法院扣押之日起债权人有权收取孳息

物权法第197条规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息。

在实际操作中，如抵押权人需要收取孳息（如抵押房产的租金）时，应按照物权法的规定及时通知清偿法定孳息的义务人（如抵押房产的承租人），不得继续将法定孳息（如租金）支付给抵押人。

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